在美国买投资房 – 及其注意事项

近几年来移民美国,到美国学习、投资的中国人越来越多,投资渠道之一就是买房,但是很多人并不了解美国投资房的相关情况。今天小编就来给大家分享一些关于在美国买投资房的注意事项,手上有闲散资金的想要投资房地产这块的妈妈可以参考一下。

美国投资房

一、在美国买投资房需要考虑的前提

1、手头现金是否足够
美国学区房和投资房完全是两个概念,学区房是拿来自己住的,而投资房就像股票一样,是“钱生钱”的一种渠道,因此想在美国投资房地产的首要前提就是手头上有足够的现金。Cash足够的情况下,你抢到房子的几率也大一些,而且价格还可能便宜一点。如果手头cash不够,可以抵押你的房子从equity里取钱。

2、哪块区域值得投资
有了现金之后就可以考虑投资哪个区域,一般来说,最好是投资那些注定利润很低,也就是租售比低、房价虚高的地方。这种区域基本不会是好学区,也不会是中国人喜欢住的地方。那么某个区域的租售比如何计算呢?这里给大家提供一个简单的方法,用月资金乘以12然后再除以房子的价值(售价加上装修价格),如果最后计算出来的结果高于15%,那么这个区域就非常值得考虑。

除了计算租售比之外,还需要了解下面这两个方面:

  • 该区域的人口结构:什么人种多,什么工种多。
  • 该区域的房子销售速度和出租房的供求关系:可以通过zillow上两三个月对该区域的房子跟踪得出结论,销售速度决定房子的价格,供求关系决定空房的时间和租金。

美国投资房

3、考虑房子的结构
如果你对该区域的价格和区域都比较满意,下一步就应该考虑房子的结构问题,房子不能有太奇特的结构,比如房间过小、没有车库等等,房子结构改起来是一笔不小的花销。

4、估算房子的成本
除了房子本身的售价之外,还要考虑装修的成本,比如重做地板多少钱、油漆多少钱,所以找到低廉的人工非常重要。另外装修的时候要把该区域人口结构的因素考虑进去,不同的人所需要的装修的水平也是不同的,比如蓝领多的地区就用最便宜的,白领多的地区就要高档一些的电器。油漆的颜色建议以中性色为主,装修风格也不要弄得太花哨,符合大众审美、干净整洁即可。

二、在美国买投资房有什么风险?

1、空置的风险:最佳解决方法是降价,宁愿每个月少赚一点,也不要把房子空两个月,降价所带来的损失远比空置要小。

2、租客违约的风险:建议在租房子给别人之前先做好背景调查,能够有效避免出现违约的情况。

3、房子需要大修的风险:有的时候看房子的时候不够仔细,买了之后才发现有地方需要大修,这个时候不管花费多少都只能自己扛了,所以在买房子的时候就要注意检查好。

4、房价贬值的风险:经济不景气的时候房屋销售状况一般都很差,而出租状况会比较好,这种情况下就继续出租吧。也不要纠结房价贬值,当初为什么不晚一点再买,其实房子提前买的租金基本上也可以把贬值的钱赚回来了。

美国投资房

三、在美国买投资房是看现金流,还是看房子升值?

“投资房子不指望现金流,而是看房子升值”这个观点在中国非常的流行,中国人少地多,投资房子从长远观点来看肯定是升值的。但是这个观点只适用于美国大城市的黄金地段,比如纽约第五大道的房价、弯曲小黑屋的房价都不会降,而这些区域是目前大多数华人无法企及的。

另外要注意美国大城市还有大片地区(metropolitan area)的房价是受经济波动影响的,十几年下来经过一两个经济周期,房价基本不变,所以这种情况下想要依靠房子升值来获得收益只能做两三年的短期投资,但是短期频繁的买卖房屋扣除掉佣金升值税,最后到你手里面的根本就剩不了多少了。

因此在美国投资房地产最好不要指望通过升值来获得收益,投资有持续现金流的出租房或许是更为明智的选择。这种房子一般都是在中等城市,区域一般,房子比较老旧,价格也相对会便宜很多,不管是出售还是出租都比较容易脱手。另外投资出租房可以享受到隐性的税收福利,因为投资房的装修成本都是可以抵税的,请一个专业的会计师操作完全可以做到头两年账面上不赚钱,无疑能大大保证你的真实收益。

当然如果你还是想要投资会增值的房子,那么区域就一定得是好学区,区域的土地资源有限,比如大商业区附近。但是这样的房子即使是在低潮期也要二三十万一套,一下子投入这么多钱,然后还要等待漫长的升值期,无疑也会大大增加你的风险。

美国投资房

四、美国投资房是选sfh还是condo?

很多华人刚开始接触“投资房”这个概念的时候,都希望找到花力气少不用maintain的房子,condo看似是不错的选择,其实事实并非如此,association fee每个月一百到三百会极大的拉低你的收益率,而且越老的condo费用越高。

sfh在维修费用这块相比较而言就更有优势,投入在sfh上的维修费用将来卖房子的时候都是可以收回来的,比如花了1万多修理费后的房子的市场价绝对不止增加1万块,修理房子的费用都算是房子的equity,将来都是可以赚回来的。

此外,sfh比condo对经济周期更为敏感,更容易找到好的deal以比较高的价格卖出去,而condo的价格就相对稳定一些,浮动幅度不会太大。

暂无评论

留下您的足迹